Sloboda kapitala uz hipotekarni kredit

Stambeni kredit je strogo namjenski — sredstva se moraju iskoristiti isključivo za kupnju, izgradnju, dogradnju, nadogradnju, rekonstrukciju, adaptaciju, dovršenje stambene nekretnine, plaćanje učešća za kupnju stambene nekretnine te prijevremenu otplatu stambenih kredita. Hipotekarni kredit je nenamjenski — sredstva koristite slobodno, a nekretnina je samo instrument osiguranja, a ne i predmet namjene. Stambeni u pravilu ima veći LTV, niže kamate i dulji rok (do 30 godina), dok hipotekarni ima niži LTV teret, veću kamatu i kraći rok (do 20 godina, iako postoji opcija do 30 godina). Vidi detaljnu usporedbu iznad.

Ne. Nekretnina koja se daje u zalog može biti bilo koja nekretnina u Vašem vlasništvu — primarna, sekundarna, vikendica, građevinska parcela ili poslovni prostor. Štoviše, moguće je ponuditi banci u zalog i nekretninu koja nije u Vašem vlasništvu, nego u vlasništvu druge osobe — naravno, uz suglasnost te iste osobe (založnog dužnika), odnosno vlasnika založne nekretnine. Banke procjenjuju vrijednost nekretnine i utvrđuju koliki LTV mogu odobriti za pojedini tip nekretnine.

Postoji opcija „druge hipoteke” ili „hipoteke 2. reda” (subordinarni zalog), ali je rjeđa i pod strožim uvjetima — gotovo uvijek mora biti ista banka kao imatelj obje hipoteke (hipotekarni vjerovnik 1. i 2. reda). Češća rješenja su refinanciranje postojećeg kredita uz povećanje iznosa ili oslobađanje hipoteke prijevremenom otplatom kredita druge banke koja je hipotekarno upisana na nekretnini koja se daje u zalog. U sklopu našeg savjetovanja analiziramo koja je varijanta za Vas uopće moguća i povoljnija te koja bi banka koju opciju odobrila.

Procjenu nekretnine obavlja ovlašteni sudski vještak — to je zakonski uvjet i ne radimo je mi. Naša uloga je preporučiti pouzdane vještake, pripremiti svu dokumentaciju o nekretnini i njezinom legalitetu te osigurati da procjena bude prihvatljiva banci. Trošak procjene varira (u pravilu 300–500 EUR, ovisno o tipu i lokaciji nekretnine).

U pravilu 50–70% procijenjene tržišne vrijednosti, što je niže od stambenog kredita. Razlog je veći rizik za banku kod nenamjenske svrhe. Točan postotak ovisi o tipu nekretnine i njezinoj lokaciji te u konačnici o internoj politici banke.

Prodaja nekretnine pod hipotekom je moguća, ali zahtijeva izdavanje dokumenta banke u pismenom obliku (tzv. Pismo namjere s iskazanim iznosom dugovanja za prijevremenu otplatu kredita i iskazanom namjerom o izdavanju brisovnog očitovanja nakon primitka uplate navedenog iznosa dugovanja u navedenom roku). U pravilu to znači prijevremenu otplatu kredita u iznosu navedenom u izdanom Pismu namjere, i to direktnom uplatom Kupca iz ukupno ugovorene kupoprodajne cijene za predmetnu nekretninu. Postoje i opcije prijenosa hipoteke na drugu nekretninu, ali isključivo uz suglasnost i odluku banke. Sve te scenarije analiziramo u sklopu savjetovanja.

Naknada se dogovara individualno, ovisno o kompleksnosti slučaja i opsegu posla. Prvi termin savjetovanja (konzultacija) služi tomu da zajednički procijenimo Vaše potrebe i definiramo okvir suradnje — bez ikakve obveze s Vaše strane.